전·월세 계약시 꼭 알아야할 7가지

[이데일리 양희동 기자] 가을 이사철이 시작되면서 전세난이 더욱 심화되고 있다. 전세 물량이 달리다보니 이를 악용한 전월세 사기도 기승을 부리고 있다. 세입자들이 피해를 막기 위해서는 계약전 철저한 대비 외에는 방법이 없다.

부동산114는 28일 전·월세집을 구할때 세입자가 피해를 막기 위해 꼭 알아야 할 7가지 사항은 전했다.

①월세와 전세 중 어느 쪽이 유리한지 따져라

세입자 입장에서는 통상 월세보다 전세를 구하는 것이 더 유리하다. 전세는 초기 목돈을 구하는 게 부담이지만 관리비 외 따로 지출되는 돈이 없는 반면 월세는 소액의 보증금과 함께 은행 금리보다 높은 7% 안팎의 이율에 해당하는 돈을 매달 꼬박꼬박 내야하기 때문이다. 하지만 주거 이동이 많거나 싱글족이라면 월세를 얻는 것이 더 좋을 수도 있다. 단기간 거주할 수 있는 전셋집 구하기가 쉽지 않은데다 1∼2인용 주택의 경우 가전 등 기본 살림살이가 구비돼 있어 비용을 절약할 수 있다.

②중개사무소 자격 확인 필수

부동산 중개업자는 간판에 ‘공인중개사 사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 문구를 반드시 사용하도록 돼 있다. 불법 중개사를 만나지 않으려면 간판부터 주의깊게 살펴야한다. 등록관청이나 인터넷 한국토지정보시스템 사이트를 통해 자격 여부를 확인할 수도 있다. 거래 시 문제가 발생하면 최고 1억원까지 보상을 보장하는 공제증서도 확인하는 것이 좋다. 만약 직거래를 할 때 주변 전셋값보다 저렴한 조건을 제시하면서 계약을 서두른다면 바로 계약하지 말고 한번쯤 의심해야 한다. 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 물건의 현황을 살피고 소유자 인적 사항과 신분증 확인을 거쳐 계약 여부를 신중히 결정하는 게 좋다.

③대출이 많은 집은 피해라

집주인의 대출이 많으면 가급적 임차를 피하는 게 좋다. 집값이 떨어지거나 추후 집주인의 경제 여건이 나빠져 경매로 넘어가면 자칫 보증금 일부나 전부를 떼일 수 있다. 근저당채권액과 전세금을 포함한 가액이 아파트의 경우 집값의 70%, 다가구·연립·단독은 60% 이하인 주택을 구하는 게 그나마 안전하다. 매매가 대비 전셋값이 지나치게 높아도 유의해야 한다.

④한 집에 전세입자가 많은 경우 신중해라

다가구주택처럼 세입자가 다수인 경우 주택의 매매가와 세입자 전체의 보증금을 따져봐야 한다. 집값이 세입자의 전체 보증금보다 낮거나 비슷하면 계약에 더 신중해야 한다. 다른 세입자를 구해야만 보증금을 돌려주는 경우도 종종 있기 때문에 전월세 수요가 풍부한 지역을 선택하는 것이 좋다.

⑤전세권 설정 등기 여의치 않을 때 차선책

선순위 저당권만 없다면 굳이 비용과 집주인의 동의가 필요한 전세권 설정 등기를 할 필요는 없다. 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 그다음 날부터 대항력이 생겨 집이 경매로 넘어가더라도 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있다. 반면 주민등록 이전이 어려운 세입자나 상가임대차 보호 범위를 벗어나는 상가 임차인은 전세권 설정 등기를 하는 것이 좋다. 대한주택보증이나 서울보증보험이 운영하는 전세금 반환 보증 상품을 이용하는 것도 또 다른 방법이다.

⑥반전세 도배·장판 교체 비용은 누가 부담하나

도배나 장판 교체 시 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담하는 게 일반적이다. 하지만 반전세는 중간 형태이다보니 아직은 명확한 기준이 없다. 집주인과 협의를 통해 절충하는게 바람직하다. 또 반전세 계약 시 중개수수료는 보통 전세보다는 월세 계산법을 따른다.

⑦집주인이 보증금 돌려주지 않을 때